營改增后房地產企業增值稅計算

答：營改增后，房地產企業原有的營業稅改為增值稅，稅率也發生了相應變化，其他稅種基本不變。目前所涉及的稅種主要有增值稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、所得稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等。下面我們著重梳理一下增值稅的賬務處理。

按照營改增之后的最新規定，房地產開發企業實行分類管理，以年應稅銷售額500萬元為標準，分為一般納稅人和小規模納稅人。對于銷售收入未達標，但各項會計制度健全，稅務資料完整的企業，可以申請辦理成為一般納稅人。

一般納稅人適用一般計稅方法，適用稅率為11%；小規模納稅人適用簡易計稅方法，適用稅率為5%。在稅率劃分中，有一種較為特殊的情況是房地產老項目可采一般計稅或者簡易計稅。這其中所謂的房地產老項目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目，針對這種情況開發商可自行選擇有利于自身的稅負方式。

房地產開發企業的銷售模式中，預售占了很大的比例。對于這類項目采取的預繳的方式，預繳稅率為3%，應預繳增值稅的計算公式為：應預繳稅款=預收款/（1+適用稅率或征收率）×3%，下面零度用例子來簡要說明會計處理的過程。

案例分析

例如：某房地產開發公司--A公司，適用一般計稅方法。2016年8月份銷售商品房，銷售收入2000萬元，收到預收款1200萬，當期允許抵扣的土地價款為400萬元，假設可抵扣的進項稅額為20萬元。

1.收到預收放款時：

借：銀行存款 1200萬

貸：預收賬款 1200萬

2.2016年9月該公司預繳增值稅=1200/（1+11%)×3%=32.43萬元，賬務處理為：

借：應交稅費--預交增值稅 32.43萬元

貸：銀行存款 32.43萬元

3.竣工交房時，結轉當月收入并補齊房款差額800萬元，應交增值稅=2000/（1+11%）×11%=198.20萬，賬務處理如下：

借：銀行存款 800萬元

預售賬款 1200萬元

貸：主營業務收入 1801.80萬元

應交稅費--應交增值稅（銷項稅額） 198.20萬

4.本期允許扣除的土地價款為400萬元，相應的抵扣額=400/（1+11%）×11%=39.64萬元，同時將預交增值稅結轉至未交增值稅，賬務處理如下：

借：應交稅費--應交增值稅（銷項稅額抵扣） 39.64萬元

貸：主營業務成本 39.64萬元

借：應交增值稅--未交增值稅 32.43萬元

貸：應交增值稅--預交增值稅 32.43萬元

5.本月可以抵扣的進項稅額為20萬元，應轉出的未交增值稅=198.20-20-39.64=138.56萬元

借：應交稅費--應交增值稅（轉出未交增值稅） 138.56萬元

貸：應交稅費--未交增值稅 138.56萬元

6.扣減掉預交增值稅32.43萬元，應納稅額=138.56-32.43=106.13萬元，最終的會計處理為：

借：應交稅費--未交增值稅 106.13萬元

貸：銀行存款 106.13萬元

以上詳細介紹了營改增后房地產企業增值稅計算方法，也介紹了房地產企業增值稅計算的案例分析。作為一名房地產企業的稅務會計，一定要非常明白增值稅交納的時候應該如何計算預交。如果你閱讀了本文內容，不是很明白，那么咨詢一下會計學堂在線老師吧。