1.勞務派遣服務可選擇差額納稅

舊法規：勞務派遣服務不能差額扣除，但勞務派遣公司需要支付勞務派遣人員工資、福利等，銷售額全額納稅導致稅負加重。

新法規：《財政部、國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)第一條規定，一般納稅人提供勞務派遣服務，可以按照《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)的有關規定，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照一般計稅方法計算繳納增值稅;也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。

因此，小規模納稅人提供勞務派遣服務，也可以選擇差額納稅，并按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。

變化：勞務派遣服務可以選擇差額納稅，并按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。

注意：選擇差額納稅的納稅人，向用工單位收取用于支付給勞務派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金的費用，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。

2.物業管理中水費可扣除

舊法規：物業管理不能差額扣除，但物業管理需要代收水電費等，銷售額全額納稅導致稅負加重。

新法規：《國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第54號)規定，提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

變化：物業管理服務可以扣除其對外支付的自來水水費，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

注意：可扣除項目僅限于水費，不包括代收的電費。

3.拆遷補償費用可扣除

舊法規：財稅〔2016〕36號文件附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第三款規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。很多稅務機關的政策解讀都規定，不得扣除拆遷補償費用等其他費用。

新法規：《財政部、國家稅務總局關于明確金融、房地產開發、教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)第七條規定，《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三)項第10點中的“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

變化：房地產開發企業一般納稅人適用一般計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款、征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等和向其他單位或個人支付的拆遷補償費后的余額為銷售額。

注意：拆遷補償費用應提供證明拆遷補償費用真實性的材料。

4.項目公司受讓土地開發有條件扣除

舊法規：實務中，房地產開發企業取得土地后，往往交由其設立的項目公司開發，但營改增政策只規定了房地產開發企業自身可以扣除土地價款，導致實際從事開發的項目公司不能扣除。

新法規：財稅〔2016〕140號文件第八條規定，房地產開發企業(包括多個房地產開發企業組成的聯合體)受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。(一)房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;(二)政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變;(三)項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。

變化：房地產開發企業將土地交由其設立的項目公司開發，可由項目公司按規定扣除土地價款。

注意：項目公司必須同時符合財稅〔2016〕140號文件第八條規定的3項條件，否則土地價款不能扣除。

5.房地產企業未扣除的處理

《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第86號)第一條規定，房地產開發企業向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位和個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、第八條規定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月(稅款所屬期)起按照現行規定計算扣除。

(作者單位：北京市國稅局)