房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。雖然房產(chǎn)稅是小稅種，在納稅人的稅負(fù)構(gòu)成中所占比例很小，但仍然有籌劃的空間。如《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定了一些減免稅條款，符合條件的企業(yè)應(yīng)該最大限度加以利用。本文通過(guò)案例來(lái)進(jìn)一步幫助企業(yè)降低納稅負(fù)擔(dān)，使納稅達(dá)到最低、合理。

設(shè)備和廠房分開(kāi)租

企業(yè)租賃大都涉及房屋租賃，例如出租車(chē)間、廠房，賓館、門(mén)面房等，這些都和房屋有關(guān)。涉及房屋出租，根據(jù)規(guī)定，就要按租金收入的12％交納房產(chǎn)稅。但大多數(shù)企業(yè)出租的不僅只是房屋設(shè)施，還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施，比如機(jī)器設(shè)備、辦公家具、附屬用品等。現(xiàn)行稅法對(duì)這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。

但是，如果把這些設(shè)施與房屋不加區(qū)別地同時(shí)寫(xiě)在一張租賃合同里，那這些設(shè)施也要交納房產(chǎn)稅，企業(yè)在無(wú)形中增加了稅負(fù)負(fù)擔(dān)。

例如，某大型生產(chǎn)企業(yè)A要把下屬一家開(kāi)工不足的工廠出租給一家民營(yíng)企業(yè)B，雙方談定廠房連同設(shè)備一年的租金是200萬(wàn)元，并據(jù)此簽訂了租賃合同。

內(nèi)容大致為：甲方A同意將廠房連同設(shè)備租給乙方B，乙方B一年支付廠房和設(shè)備租金200萬(wàn)元。合同簽訂后，乙方B先付一半的租金，年底再付另一半租金。

如果沒(méi)有籌劃，按照這個(gè)將廠房連同設(shè)備一起出租的合同，甲方要交納稅款如下：交納房產(chǎn)稅為24萬(wàn)元（200×12％）交納營(yíng)業(yè)稅為10萬(wàn)元（200×5％）兩項(xiàng)合計(jì)為34萬(wàn)元。

也就是說(shuō)，依據(jù)這個(gè)合同，機(jī)器設(shè)備也交納了12％的房產(chǎn)稅。

而如果進(jìn)行稅收籌劃，只需把一個(gè)租賃合同改變?yōu)閮蓚€(gè)租賃合同———廠房出租合同與設(shè)備出租合同。內(nèi)容是：甲方以每年100萬(wàn)元的租金出租廠房，每年100萬(wàn)元的租金出租設(shè)備。

雖然兩項(xiàng)租金合計(jì)仍為200萬(wàn)元，但因設(shè)備出租不涉及12％的房產(chǎn)稅，納稅總額因合同內(nèi)容的改變隨之發(fā)生明顯改變：甲方A出租廠房交納的房產(chǎn)稅為12萬(wàn)元（100×12％），依據(jù)200萬(wàn)元和5％的稅率交納的10萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅不變；設(shè)備出租不涉及房產(chǎn)稅，即節(jié)約了12萬(wàn)元。這樣甲方A總體納稅就從34萬(wàn)元減少到22萬(wàn)元，稅負(fù)下降了35.29％（12÷34）。

房產(chǎn)出資不如租入房產(chǎn)

目前，許多處于創(chuàng)業(yè)初期的公司，因?yàn)槿藛T少，業(yè)務(wù)量不多，為節(jié)省費(fèi)用，加之對(duì)稅收不熟悉，往往只顧以最方便、最快的方式把工商執(zhí)照辦下來(lái)，直到納稅時(shí)才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

比如，幾個(gè)人辦一個(gè)公司，約定有的股東以現(xiàn)金出資，有的股東以實(shí)物，包括設(shè)備、房產(chǎn)出資，很快公司辦起來(lái)了。到納稅時(shí)，股東們會(huì)發(fā)現(xiàn)，接受房產(chǎn)出資還不如租入房產(chǎn)使用。究其原因，公司的房產(chǎn)需要繳納房產(chǎn)稅，如果是租賃，既不需要繳納房產(chǎn)稅，租金又可以在稅前扣除。

例如，兩位朋友合辦了一家咨詢公司，員工只有5人。為節(jié)省費(fèi)用，一個(gè)朋友用自家的住房注冊(cè)了辦公地點(diǎn)。在公司登記成立后，到地稅機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記，稅務(wù)人員發(fā)了一張下月需要繳納稅款的申報(bào)表，其中房產(chǎn)稅使他大吃一驚，因?yàn)槎惪铑A(yù)計(jì)高達(dá)1.68萬(wàn)元。公司的注冊(cè)資本就10萬(wàn)元，辦理各種登記已經(jīng)花了5000多元，現(xiàn)在一分錢(qián)還沒(méi)掙，就要繳納1.68萬(wàn)元的房產(chǎn)稅，這在創(chuàng)業(yè)初期，可是筆不小的支出。

事實(shí)上，房產(chǎn)購(gòu)價(jià)達(dá)200萬(wàn)元，但屬于個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)，按規(guī)定免繳房產(chǎn)稅。而現(xiàn)在把它用來(lái)開(kāi)公司，已經(jīng)變成了營(yíng)業(yè)用房，按《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，就需要繳納房產(chǎn)稅。

因?yàn)榘逊慨a(chǎn)無(wú)償提供給公司使用，需要按房產(chǎn)余值計(jì)算房產(chǎn)稅。房產(chǎn)余值為房產(chǎn)原值減去30％計(jì)算，稅率為1.2％。此房產(chǎn)原值為200萬(wàn)元，則房產(chǎn)余值為140萬(wàn)元，需要繳納的房產(chǎn)稅就是每年1.68萬(wàn)元。

如果簽訂房屋租賃合同的話，那么情況就不大相同了。房主的房屋現(xiàn)在是屬于公私合用，居住、開(kāi)公司用的都是同一個(gè)房屋。公司就5個(gè)人，實(shí)際使用的面積也就是樓上兩個(gè)房間，其他面積仍然是居住所用。

因此，如果事先和公司簽訂一個(gè)房屋租賃合同，將樓上面積按每月1000元租給公司使用，并用這個(gè)租賃合同向工商、稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理登記，就可以減少房產(chǎn)稅。因?yàn)榘础斗慨a(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)出租的，按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，而且房產(chǎn)稅的納稅人變成了個(gè)人，而不是公司。這樣算來(lái)，房主出租居民住房每年的收入為12000元，房產(chǎn)稅按12％計(jì)算，每年僅需要繳納1440元的房產(chǎn)稅。

出租變?yōu)閭}(cāng)儲(chǔ)

房產(chǎn)稅的計(jì)征方式有兩種，一是從價(jià)計(jì)征，二是從租計(jì)征。從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)，即按房產(chǎn)原值一次減除10%－30%后的余值的1.2%計(jì)征。從租計(jì)征的房產(chǎn)稅，是以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%.

由于房產(chǎn)稅有兩種計(jì)稅方法———按房產(chǎn)余值或租金收入計(jì)算，不同方法計(jì)算的結(jié)果必然有差異，也會(huì)導(dǎo)致應(yīng)納稅額的不同，這就有了節(jié)稅籌劃的空間。企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況選擇計(jì)征方式，通過(guò)比較兩種方式稅負(fù)的大小，選擇稅負(fù)低的計(jì)征方式，以達(dá)到節(jié)稅的目的。

例如，A企業(yè)現(xiàn)有5棟閑置庫(kù)房，房產(chǎn)原值為2000萬(wàn)元。企業(yè)將閑置庫(kù)房出租收取租賃費(fèi)，年租金收入為200萬(wàn)元；企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅為24萬(wàn)元（200×12%）；應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅為10萬(wàn)元（200×5%）；應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加為1萬(wàn)元[10×（7%＋3%）].共支出35萬(wàn)元。

要降低高額的房產(chǎn)稅，必須把單純的房屋租賃改變?yōu)閭}(cāng)儲(chǔ)保管服務(wù)，也就是改變收入的性質(zhì)，把租賃收入變?yōu)閭}(cāng)儲(chǔ)服務(wù)收入。

房屋租賃要按租金收入的12％交納房產(chǎn)稅，倉(cāng)儲(chǔ)保管則是按房產(chǎn)余值的1.2％交納房產(chǎn)稅。依據(jù)該企業(yè)現(xiàn)在的房產(chǎn)價(jià)值（扣除比例為30％）和租金收入來(lái)看，按房產(chǎn)余值計(jì)算交納的房產(chǎn)稅肯定低于按租金收入計(jì)算交納的房產(chǎn)稅。為此對(duì)這個(gè)企業(yè)的納稅做了如下籌劃：企業(yè)配備保管人員將庫(kù)房改為倉(cāng)庫(kù)，為客戶提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，收取倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)，年倉(cāng)儲(chǔ)收入為200萬(wàn)元，但需每年支付給保管人員2萬(wàn)元。當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)原值的扣除比例為30%.采用倉(cāng)儲(chǔ)籌劃，應(yīng)納房產(chǎn)稅為16.8萬(wàn)元[2000×（1－30%）×1.2%]；應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅為10萬(wàn)元（200×5%）；應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加為1萬(wàn)元[10×（7%＋3%）]；應(yīng)支付給保管人員2萬(wàn)元。共支出29.8萬(wàn)元。

由此可見(jiàn)，籌劃后比籌劃前房產(chǎn)稅少支出＝7.2萬(wàn)元（24－16.8），房產(chǎn)稅稅負(fù)降低了30％（7.2÷24）。

盡管出租變?yōu)閭}(cāng)儲(chǔ)后，要相應(yīng)增加人員和設(shè)施費(fèi)用，但相對(duì)于節(jié)約的房產(chǎn)稅稅金來(lái)說(shuō)，企業(yè)負(fù)擔(dān)還是有所降低。

附：企業(yè)房產(chǎn)稅籌劃一種思路

根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%.房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征兩種不同計(jì)征方式導(dǎo)致房產(chǎn)稅稅金的差異，為房產(chǎn)稅的納稅籌劃提供了空間。現(xiàn)舉例說(shuō)明房產(chǎn)稅的稅收籌劃方法。

以下所舉各例僅考慮房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅及附加，房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征的減除比例為30%，商業(yè)用途地下建筑房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征的減除比例為80%，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加稅率為3%.

計(jì)算房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征的稅負(fù)平衡點(diǎn)，考慮房產(chǎn)的出租方式

房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征稅金=房產(chǎn)原值×（1－30%）×1.20%=房產(chǎn)原值×0.84%，

房產(chǎn)稅從租計(jì)征稅金=出租房產(chǎn)租金×12%，

兩者稅負(fù)平衡點(diǎn)公式：房產(chǎn)原值×0.84%=出租房產(chǎn)租金×12%+（房產(chǎn)原值×0.84%－出租房產(chǎn)租金×12%）×企業(yè)所得稅稅率，

即：出租房產(chǎn)租金/房產(chǎn)原值=7%，

根據(jù)上述公式，如出租房產(chǎn)租金/房產(chǎn)原值比例高于7%，從價(jià)計(jì)征稅金較低，反之，如出租房產(chǎn)租金/房產(chǎn)原值比例低于7%，從租計(jì)征稅金較低。

例如，東華公司擬考慮將企業(yè)兩間倉(cāng)庫(kù)用于存放公司產(chǎn)品（即自用倉(cāng)儲(chǔ)）或用于對(duì)外出租，倉(cāng)庫(kù)計(jì)稅原值200萬(wàn)元，用于對(duì)外出租可獲取出租房產(chǎn)租金18萬(wàn)元，兩種方式下房產(chǎn)稅計(jì)算如下：

計(jì)算房產(chǎn)稅稅負(fù)平衡點(diǎn)：出租房產(chǎn)租金/房產(chǎn)原值=18萬(wàn)元/200萬(wàn)元=9%，高于稅負(fù)平衡點(diǎn)7%，自用倉(cāng)儲(chǔ)方式房產(chǎn)稅較低，應(yīng)采取自用倉(cāng)儲(chǔ)方式。具體測(cè)算如下：

自用倉(cāng)儲(chǔ)房產(chǎn)稅稅金=房產(chǎn)原值×0.84%=200萬(wàn)元×0.84%=1.68萬(wàn)元，

出租房產(chǎn)稅稅金=出租房產(chǎn)租金×12%=18萬(wàn)元×12%=2.16萬(wàn)元，比自用倉(cāng)儲(chǔ)房產(chǎn)稅稅金高2.16萬(wàn)元－1.68萬(wàn)元=0.48萬(wàn)元，可見(jiàn)高于稅負(fù)平衡點(diǎn)，企業(yè)應(yīng)采取自用倉(cāng)儲(chǔ)方式節(jié)約房產(chǎn)稅支出。

接上例，如出租房產(chǎn)租金改為12萬(wàn)元，兩種方式下房產(chǎn)稅計(jì)算如下：計(jì)算房產(chǎn)稅稅負(fù)平衡點(diǎn)：

出租房產(chǎn)租金/房產(chǎn)原值=12萬(wàn)元/200萬(wàn)元=6%，低于稅負(fù)平衡點(diǎn)7%，對(duì)外出租方式房產(chǎn)稅較低，應(yīng)采取對(duì)外出租方式。具體測(cè)算如下：

自用倉(cāng)儲(chǔ)房產(chǎn)稅稅金=房產(chǎn)原值×0.84%=200萬(wàn)元×0.84%=1.68萬(wàn)元，

出租房產(chǎn)稅稅金=出租房產(chǎn)租金×12%=12萬(wàn)元×12%=1.44萬(wàn)元，比自用倉(cāng)儲(chǔ)房產(chǎn)稅稅金低1.68萬(wàn)元－1.44萬(wàn)元=0.24萬(wàn)元，可見(jiàn)低于稅負(fù)平衡點(diǎn)，企業(yè)應(yīng)采取對(duì)外出租方式節(jié)約房產(chǎn)稅支出。