;)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地時要繳納些什么稅
愛哭泣的向日葵
于2019-10-15 15:30 發(fā)布 ??15328次瀏覽
- 送心意
何江何老師
職稱： 中級會計師,高級會計師,稅務(wù)師
2019-10-15 15:38
營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)房地產(chǎn)項目，從拿地、施工到銷售各環(huán)節(jié)都需要交什么稅？
一、取得土地環(huán)節(jié)
開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。
1、契稅
應(yīng)納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%），廣州為3%
2、印花稅
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率
印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5%
?依據(jù)：廣東省契稅實施辦法、印花稅暫行條例
二、建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)
取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。
1、土地使用稅
應(yīng)納稅額=土地實際占用面積×適用稅額
?注：廣州市規(guī)定，取得預(yù)售證后不再繳納土地使用稅，將商品房轉(zhuǎn)為自用或出租的除外，其他地區(qū)注意當?shù)匾?guī)定
2、印花稅
常見的合同如下：
印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計合同金額×0.5%＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3%＋借款合同金額×0.05%
三、銷售環(huán)節(jié)
取得預(yù)售證后進行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
1、增值稅
增值稅分別要在預(yù)征和實際開發(fā)票清算兩個環(huán)節(jié)繳納。
?注：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目或建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，適用簡易計稅。
2、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加
預(yù)征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據(jù)，乘以適用稅率計繳城建稅（7%或5%或1%）。廣州市城建稅為（7%）、教育費附加（3%）、地方教育附加（2%）。
3、土地增值稅（預(yù)繳）
預(yù)繳稅額=（預(yù)收款—預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率
預(yù)征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%
4、印花稅
印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5%
5、企業(yè)所得稅
銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，先按預(yù)計計稅毛利率（一般為15%）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。
待開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時結(jié)算此前銷售的實際毛利額，將其與預(yù)計毛利額之間的差額合并計入當年度應(yīng)納稅所得額。
?依據(jù)：財稅[2016]36號、國家稅務(wù)總局公告2016年第70號、廣州市地方稅務(wù)局公告2016年第5號、國稅發(fā)[2009]31號、財稅[2006]162號、國家稅務(wù)總局公告2016年第18號
四、房產(chǎn)稅“何時”繳納？
房產(chǎn)稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在納稅人自愿的原則下，經(jīng)申請，納稅人可在每年4月份的征期中一次征收其全年應(yīng)納稅款。
關(guān)鍵詞五
土地增值稅清算環(huán)節(jié)
項目全部竣工并完成銷售，或滿足其他清算條件，應(yīng)進行土地增值稅清算。
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)－預(yù)繳稅額
增值稅簡易計稅：清算收入=含稅銷售收入/（1+5%）
增值稅一般計稅：清算收入=（含稅銷售收入＋允許扣除的土地價款×11%）/（1+11%）
增值額=清算收入－（土地出讓金及契稅＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×120%－房地產(chǎn)開發(fā)費用－印花稅－城建稅及教育費附加
?備注：
①開發(fā)費用中的利息支出，能按項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，可據(jù)實扣除，但不能超過按銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他開發(fā)費用按土地出讓金及契稅與開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)扣除。
②不能提供證明的，開發(fā)費用按土地出讓金及契稅與開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)扣除。
知識產(chǎn)權(quán)認證證書
粵公網(wǎng)安備 44030502000945號
加載中...