回遷安置房稅務處理

國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知國稅函[2010]220號六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題(一)房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第三條第(一)款規定確認收入,同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費.房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款,計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款,應抵減本項目拆遷補償費.

(二)開發企業采取異地安置,異地安置的房屋屬于自行開發建造的,房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第(一)款的規定計算,計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的,以實際支付的購房支出計入拆遷補償費.

(三)貨幣安置拆遷的,房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費.

回遷安置房土地增值稅注意事項:

拆遷安置房或回遷房,是指按照城市危舊房改造的政策,將危改區內的私房或承租的公房拆除,然后按照回遷或安置的政策標準,被拆遷人回遷,取得改造后新建的房屋.房屋回遷業務常見的是對等置換形式,即按被拆遷人房屋原面積拆一還一,給予其同面積房屋回遷安置.

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條規定,(一)房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理.按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條第(一)款規定確認收入,同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費.房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款,計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款,應抵減本項目拆遷補償費.(二)開發企業采取異地安置,異地安置的房屋屬于自行開發建造的,房屋價值按國稅發〔2006〕187號文件第三條第(一)款的規定計算,計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的,以實際支付的購房支出計入拆遷補償費.(三)貨幣安置拆遷的,房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費.國稅發〔2006〕187號文件第三條第(一)款規定,房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認:1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定.

綜上所述,房地產企業安置用房應按視同銷售處理,按規定的方法和順序確認收入,并將此收入確認為房地產開發項目的拆遷補償費,即等面積置換售房的拆遷補償費=售房收入.土地增值稅暫行條例第四條規定,納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額,為增值額.第六條規定,計算增值額的扣除項目:(一)取得土地使用權所支付的金額;(二)開發土地的成本、費用;(三)新建房及配套設施的成本、費用;(四)與轉讓房地產有關的稅金;(五)財政部規定的其他扣除項目.也就是說,房地產企業等面積置換售房的土地增值稅扣除項目除拆遷補償費外,還包括其他一些項目,因此,其土地增值額小于零.

納稅人需要特別注意的是,土地增值稅暫行條例第八條規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅.

回遷安置房的特點:

1.戶型等自然情況的不確定性.一般來說,回遷的房子多為點式高層建筑,高層房屋相對多層房屋的得房率較低,所以房屋的使用面積會比期待的小;高層房屋一般為了滿足多戶設計的需要,所以戶型往往不夠理想;如果是一梯多戶的話,想找南向或南北向會非常困難.為了滿足回遷的需要,樓房很可能會建造的比較密集,那么中低樓層的采光可能會有問題.

2.房屋建成后要經過搖號選擇房屋.面對眾多動遷戶,能否挑到中意的房屋真的要靠運氣.

3.等待的時間太長.回遷安置的時間都很長,一般要三年.俗語說"計劃沒有變化快",在漫長的等待中,會有很多想不到的事情發生,比如價格波動,延期安置等.

4.前段時間上海"蓮花河畔景苑"倒塌事件,使很多人開始關注房屋的質量問題.

5.一些不良開發商會用超建達到"以最少的資源安置最多動遷戶"的目的.所以在安置房中常見到"超建"房,而此類房屋在辦理產權證時會出現問題,要么辦不了,要么等很長時間.

6.回遷安置房不會建在小區內的中心位置,有時還會單獨蓋幾棟樓來安置回遷戶,這對住戶的出行、購物等都帶來了不便.

7.另一方面,當拆遷人在安置時達不到動遷協議的約定時,折遷人能否按約定承擔賠償責任也是需要注意的.

回遷安置房稅務處理上面介紹了土地增值稅，以及拆遷補償費等，回遷安置房的特點有哪些？想了解的朋友也可以仔細閱讀上文了解哦，更多相關資訊，敬請關注會計學堂的更新！