案例概況

吉祥房地產開發有限公司（以下簡稱“吉祥公司”）2017年4月10日將自建的商品房轉為自用，做辦公室使用。如何進行稅務處理？

稅務分析

一、政策依據

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號 ）。

《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）。

《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）。

二、實務分析

（一）商品房轉自用的增值稅處理：不做視同銷售

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號 ）《附件1：營業稅改征增值稅試點實施辦法 》第十四條條規定，下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：

（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

（三）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

根據以上規定，吉祥公司將自行開發的商品房轉自用，不屬于向其他單位或者個人無償轉讓不動產的情形，不做視同銷售處理，不需繳納增值稅。

（二）商品房轉自用的土地增值稅處理：不征收土地增值稅

《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第二款，房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

因此，房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租，不征收土地增值稅。

（三）商品房轉自用的企業所得稅處理：不視同銷售繳納企業所得稅

《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）第二條規定，企業發生下列情形的處置資產，除將資產轉移至境外以外，由于資產所有權屬在形式和實質上均不發生改變，可作為內部處置資產，不視同銷售確認收入，相關資產的計稅基礎延續計算。

（一）將資產用于生產、制造、加工另一產品；

（二）改變資產形狀、結構或性能；

（三）改變資產用途（如，自建商品房轉為自用或經營）；

（四）將資產在總機構及其分支機構之間轉移；

（五）上述兩種或兩種以上情形的混合；

（六）其他不改變資產所有權屬的用途。

房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租，由于所有權屬在形式和實質上都未發生改變，可作為內部處置資產，不視同銷售確認收入，不繳納企業所得稅。

（四）商品房轉自用的契稅處理：不繳納契稅

《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號 ）第一條規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。

《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》（財法字〔1997〕52號）第六條規定，條例所稱土地使用權轉讓，是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為。

條例所稱土地使用權出售，是指土地使用者以土地使用權作為交易條件，取得貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的行為。

條例所稱土地使用權贈與，是指土地使用者將其土地使用權無償轉讓給受贈者的行為。

條例所稱土地使用權交換，是指土地使用者之間相互交換土地使用權的行為。

房地產開發企業將開發的部分商品房轉為企業自用或用于出租，商品房的權屬既沒有變化，也沒有以土地使用權作為交易條件，取得貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的行為。因此，不需要繳納契稅。

一句話總結：房地產開發企業將開發的部分商品房轉為企業自用或用于出租，不需繳納增值稅、土地增值稅、企業所得稅和契稅。

三、案例解析

根據案例資料：吉祥公司2017年4月10日將自建的商品房轉為自用，根據現行稅法規定，不需繳納增值稅、土地增值稅、企業所得稅和契稅。