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- 送心意
王雁鳴老師
職稱： 中級會計師
2017-05-07 13:24
您好，請參考以下內容，謝謝。
《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）第二條規定：“以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。”對房地產開發企業來說，從土地使用權出讓或轉讓合同簽訂后就應按規定繳納城鎮土地使用稅，而在每期開發項目建成進行預售或銷售后，應納城鎮土地使用稅應是逐漸減少的，直到銷售完畢，納稅義務也就終止。因此房地產開發企業在申報繳納城鎮土地使用稅時應注意以下幾點：
1、注意計稅依據和納稅時間。 《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（國務院令第483號）第三條規定，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字[1988]第015號）第六條規定，納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準；尚未核發土地使用證書，應由納稅人據實申報土地面積。《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）雖只規定納稅義務時間，但土地使用權出讓或轉讓合同上的土地面積是經國土部門確定有關單位組織測定的。所以在申報時應以土地使用權出讓或轉讓合同上的土地面積為計稅依據，按財稅[2006]186號文件規定的納稅義務時間進行申報繳納。
2、注意免稅土地面積和扣除時間。 按照《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）、《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地[1988]015號）和《關于土地使用稅若干具體問題的補充規定》（國稅地[1989]140號）有關規定，對房地產開發企業按規劃配套建設的交政府或業主使用的醫院、學校、托兒所、幼兒園、物業用房以及在開發項目中配套建設符合免稅條件的廉租住房、經濟適用房，小區外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區內尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城鎮土地使用稅或經各省、自治區、直轄市稅務局審批，可暫免征收土地使用稅。房地產開發企業應充分利用這些稅收優惠政策，在申報城鎮土地使用稅時，對按規劃配套建設的交政府或業主使用的相關項目所占用的土地應在建成交付使用時免繳城鎮土地使用稅。對小區外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區內尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地應按實際占用面積從合同簽訂時間或合同規定交付土地時間起免繳城鎮土地使用稅。
3、注意納稅義務終止時間及計算方法。 《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條規定：“納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。”《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第二條第一款規定：“購置新建房品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。”這里明確了購置新建房品房納稅義務的發生時間，對應的也就是說作為出售方的房地產開發企業納稅義務的終止，因為對同一塊地是不能重復征稅的。財稅[2006]186號文件規定以合同簽訂時間或合同約定交付土地時間為納稅義務發生時間，那么對土地的實物或權利狀態發生變化的理解也應為房地產企業與購房者簽訂購房合同時，如果合同規定房產交付時間的，應以交付時間為房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間，如果合同未規定房產交付時間的，應以合同簽訂時間為房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間，這樣納稅起始日和終止日銜接一致，避免重復納稅。
對房地產開發企業的一個開發項目在建成進行預售或銷售后，隨著房產的不斷銷售，應納城鎮土地使用稅應是逐漸減少的，到商品房銷售完畢，納稅義務也就終止。因此房地產開發企業在計算城鎮土地使用稅時就要注意計算方法，在計算城鎮土地使用稅實行按月比例扣除法較為合理。
即本月應納稅額＝本月剩余應稅占地面積×月單位稅額；本月剩余應稅占地面積=占地總面積－免稅占地面積－已簽訂合同預售或銷售房屋分攤占地面積（分攤面積以合同規定交付時間或合同簽訂時間為準進行統計）；月單位稅額＝年應納稅額÷12；已簽訂合同預售或銷售房屋分攤占地面積＝占地總面積×（已簽訂合同預售或銷售房屋建筑面積÷可售建筑總面積）。
知識產權認證證書
粵公網安備 44030502000945號
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