老師：土地增值稅計算方法例題有嗎？

鐘存老師

職稱：注冊會計師,中級會計師,CMA,法律職業(yè)資格

2020-10-30 15:24

八、案例一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

  2018年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補(bǔ)償費100萬元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費80萬元，建筑工程費用520萬元，開發(fā)過程向金融機(jī)構(gòu)借款500萬元，借款期限1年，金融機(jī)構(gòu)年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費用和銷售費用共計260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加共計110萬元。計算該公司該項目應(yīng)繳土地增值稅稅額。

  （一）收入2000萬元

  （二）扣除

  1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400萬元

  2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700萬元

  3.房地產(chǎn)開發(fā)費用=80萬元，其中：

  （1）利息支出=500*5%=25萬元

  （2）其他=1100*5%=55萬元（管理費用和銷售費用不能據(jù)實扣除）

  4.稅金=110萬元

  5.加計扣除=1100*20%=220萬元

  扣除項目金額合計=400+700+80+110+220=1510萬元

  （三）增值額=2000-1510=490萬元

  （四）稅率

  增值額/扣除項目金額=490/1510=32%<50%故適用稅率為30%

  （五）稅額

  應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147萬元

  土地增值稅納稅申報表（二）

  （從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）

  九、案例二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)

  某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時造價100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費共計27.5萬元。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。

  解析：出售舊房及建筑物，首先按評估價格及有關(guān)因素計算、確定扣除項目金額，再根據(jù)上述方法計算應(yīng)納稅額。具體計算步驟是:

  1.計算評估價格。其公式為:

  評估價格=重置成本價×成新度折扣率

  2.匯集扣除項目金額。

  3.計算增值率。

  4.依據(jù)增值率確定適用稅率。

  5.依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。

  應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

  （1）評估價格=600×70%=420（萬元）

  （2）允許扣除的稅金27.5萬元

  （3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5（萬元）

  （4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）

  （5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

  （6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）

  十、案例三：個人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法

  王某2017年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價格1000萬元，該房系王某2011年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價格為400萬元，相對應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財產(chǎn)行為稅一本通》）
來源：言稅  作者：嚴(yán)穎   人氣：17573  時間：2019-08-05

你好，免了的不交可以不報

2020-03-24 10:16:12

1、應(yīng)該繳納的增值稅=3200/1.05*5%。 2、土地增值稅的計算非常復(fù)雜，不是您提供這幾個數(shù)據(jù)就能計算的，您參考一下：計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率，公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：　　（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；　　（2）開發(fā)土地的成本、費用；　　（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；　　（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；　　（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：　　增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。　　增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。　　增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。　　增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。　　上面所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。　　納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：　　（一）增值額未超過扣除項目金額50％，土地增值稅稅額=增值額×30％；　　（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％；　　（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％；　　（四）增值額超過扣除項目金額200％，土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％。　　公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。

2017-09-27 14:30:58

按11%開具土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的增值稅發(fā)票

2018-07-19 15:51:51

增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除率不是增值稅

2017-04-10 14:30:36

城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅的區(qū)別理財 2021-08-02 15:32:38 熱度：1 1、征稅對象：使用稅是在建筑物經(jīng)營的時候征收，增值稅是在土地轉(zhuǎn)讓時征收； 2、計算方法：使用稅的計算依據(jù)是土地面積，增值稅是土地的增稅額； 3、征稅要求：使用稅基本必須交，增值稅只有發(fā)生交易的時候才交； 4、優(yōu)惠方式：道路綠化用地免使用稅，房屋交易要收增值稅； 5、交稅時間：使用稅每期十天內(nèi)交，增值稅七天內(nèi)交。

2022-01-26 14:50:57

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