老師，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。這個怎么計算呢，這個其它房地產(chǎn)開發(fā)費用包括什么銷售費用和財務(wù)費用嗎？

喬喬老師

职称：中級會計師,稅務(wù)師

2021-12-19 17:19

你好，同學(xué)
在計算，土地增值稅的時候，并不是按這三個費用的實際金額來扣除。他是直接按照地價加開發(fā)成本的比例來扣除(5%)，在計算房地產(chǎn)開發(fā)成本是包括三費的
邏輯如下：
（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的（包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況）：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
因為該利息不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，所以不能據(jù)實扣除，應(yīng)該按照（2）的公式計算扣除開發(fā)費用哈~

SUN星追问

2021-12-19 17:41

對于營銷設(shè)施費
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十七條第（六）款明確規(guī)定，項目營銷設(shè)施建造費可以計入開發(fā)間接費用，在企業(yè)所得稅稅前扣除。

但是，在土地增值稅上，房地產(chǎn)企業(yè)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費，應(yīng)分不同情況處理：

一、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)紅線外，或者在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，應(yīng)計入房地產(chǎn)銷售費用扣除。
這個是不是不能計入開發(fā)間接費用做為開發(fā)成本扣除了

喬喬老師解答

2021-12-19 17:46

你好，是的，后面這個情況就不能計入進(jìn)去了。

SUN星追问

2021-12-19 17:51

老師，是不是，土地增值稅清算納稅申報表上房地產(chǎn)開發(fā)費用項目下有 ①利息支出和②其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用只能按照(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%或5%公式計算呢

喬喬老師解答

2021-12-19 17:54

你好，同學(xué)。
是的哦，只能是這個公式計算

SUN星追问

2021-12-19 18:04

土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除

老師，上面的營銷設(shè)施和利息支出調(diào)整至銷售費用和財務(wù)費用中計算扣除
是把營銷設(shè)施和利息支出在開發(fā)成本中剔除了出去，增加了期間費用，減少應(yīng)納稅所得額，少交了企業(yè)所得稅這樣嗎

喬喬老師解答

2021-12-19 18:15

是的，房地產(chǎn)開發(fā)成本減少，費用增加，企業(yè)所得稅減少

SUN星追问

2021-12-19 18:19

老師，利潤應(yīng)該沒變吧，企業(yè)所得稅也沒變吧？

SUN星追问

2021-12-19 18:20

成本減少，費用增加，一增一減，利潤沒變化吧

喬喬老師解答

2021-12-19 18:38

如果是還在建，計入開發(fā)成本，轉(zhuǎn)出庫商品中，變動的是當(dāng)期利潤。總的沒有變化