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職稱初級(jí)會(huì)計(jì)師,中級(jí)會(huì)計(jì)師

2021-06-25 10:49

私房出租稅收計(jì)算說明http://xiamen.chinatax.gov.cn/xmswcms/sfjs.html 這個(gè)有計(jì)算器
發(fā)布日期:2019-01-31 17:02 來源:廈門稅務(wù) 字號(hào):[大] [中] [小] 打印本頁 【下載】


  私房出租稅收征收主要有兩種方式:按實(shí)征收(按實(shí)際租金收入申報(bào))與核定計(jì)稅租金征收。兩種征收方式均可代開發(fā)票。
  個(gè)人出租房產(chǎn)分兩種類型征收:住房與非住房(體現(xiàn)為廠房、辦公、商用等)。
  一、按實(shí)征收稅款計(jì)算(按月例舉如下):
  (一)增值稅:
  住房類增值稅減按1.5%征收率:增值稅 = 月租金收入/(1+5%) ×1.5%
  非住房類增值稅按5%征收率:增值稅 = 月租金收入/(1+5%) ×5%
  (2019年1月1日至2021年3月31日,私房出租增值稅起征點(diǎn)為100000元(含本數(shù)),不含稅收入大于100000元的才計(jì)征增值稅 ;2021年4月1日至2022年12月31日,私房出租增值稅起征點(diǎn)為150000元(含本數(shù)),不含稅收入大于150000元的才計(jì)征增值稅 。)
  (二)城建稅 =增值稅×(1%或5%或7%)
  (在市區(qū)的,稅率為7%;在縣城、鎮(zhèn)的,稅率為5%;所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的,稅率為1%。2019年1月1日起減半征收。)
  (三)教育費(fèi)附加 =增值稅×3% (2019年1月1日起減半征收。)
  (四)地方教育附加 =增值稅×2% (2019年1月1日起減半征收。)
  (五)房產(chǎn)稅:
  住房類按4%:房產(chǎn)稅=不含增值稅的租金收入(即增值稅含稅收入 - 實(shí)際繳納的增值稅)×4%  (2019年1月1日起減半征收。)
  非住房類按12%:房產(chǎn)稅=不含增值稅的租金收入(即增值稅含稅收入 - 實(shí)際繳納的增值稅)×12% (2019年1月1日起減半征收。)
  (六)土地使用稅 = 每平方米土地年稅額÷12×占地面積(土地使用稅根據(jù)所處地段年稅額每平方米4至25元,土地使用稅單位稅額表(點(diǎn)擊查看);
  住房類:免征土地使用稅;
  非住房類:按實(shí)征收土地使用稅。(2019年1月1日起減半征收。)
  (七)印花稅 = 租賃合同總金額×0.001
  住房類:對(duì)個(gè)人出租住房簽訂的租賃合同,免征印花稅;
  非住房類:按實(shí)征收。 (2019年1月1日起減半征收。)
  以上2-7項(xiàng)相加,即“城建稅+教育附加+地方教育附加+房產(chǎn)稅+土地使用稅+印花稅”,假設(shè)稱之為相關(guān)稅費(fèi)(以下計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)需用到)。
  (八)個(gè)人所得稅
  當(dāng)私房出租個(gè)人所得稅采用核定征收方式時(shí): 
  納稅人不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證,不能準(zhǔn)確計(jì)算房產(chǎn)租賃成本費(fèi)用的,按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。( 《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于自然人出租房產(chǎn)個(gè)人所得稅征收管理的公告》(廈門市地方稅務(wù)局公告2018年第1號(hào))、《國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布繼續(xù)執(zhí)行的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》(國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局公告2018年第2號(hào)))
  應(yīng)納稅額的計(jì)算公式如下:
  應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率
  自然人出租住房,暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅;自然人出租非住房,按20%的稅率征收個(gè)人所得稅。
  說明:
  (1)當(dāng)按核定征收申報(bào)轉(zhuǎn)租收入(仍為增值稅不含稅收入)時(shí),不允許扣除轉(zhuǎn)租人向一手出租人支付的租金。
  (2)如果各項(xiàng)稅費(fèi)由租賃方承擔(dān)的,則出租方實(shí)際取得的出租所得為“租金收入+各項(xiàng)稅費(fèi)”,應(yīng)以此作為計(jì)算依據(jù)。
  (3)公式中的個(gè)人所得稅稅率根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕24號(hào))第二條第(一)款規(guī)定判斷,具體為:對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅,對(duì)個(gè)人出租其他房屋按照20%稅率征收個(gè)人所得稅。 
 
  當(dāng)私房出租個(gè)人所得稅采用據(jù)實(shí)征收方式時(shí): 
  1、(增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi))小于等于4000元的(修繕費(fèi)必須<=800元):
  應(yīng)納個(gè)人所得稅=【增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi)-800元】×稅率×人次;
  2、(增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi))大于4000元的(修繕費(fèi)必須<=800元):
  應(yīng)納個(gè)人所得稅=【增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi)】×(1-20%)×稅率。
  說明:
  (1)修繕費(fèi)每月最高可扣除800元,不足800的按實(shí)際修繕費(fèi)用扣除,超過800的余下部分于次月按本原則繼續(xù)抵扣。
  (2)當(dāng)按據(jù)實(shí)征收方式申報(bào)轉(zhuǎn)租收入(仍為增值稅不含稅收入)時(shí),允許增加扣除轉(zhuǎn)租人向一手出租人支付的租金(憑發(fā)票扣除,允許扣除的租金費(fèi)用為增值稅含稅額)。
  (3)“城建稅+教育附加+地方教育附加+房產(chǎn)稅+土地使用稅+印花稅”,統(tǒng)稱相關(guān)稅費(fèi)。
  (4)如果各項(xiàng)稅費(fèi)由租賃方承擔(dān)的,則出租方實(shí)際取得的出租所得為“租金收入+各項(xiàng)稅費(fèi)”,應(yīng)以此作為計(jì)算依據(jù)。 
  (5)公式中的個(gè)人所得稅稅率根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕24號(hào))第二條第(一)款規(guī)定判斷,具體為:對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅,對(duì)個(gè)人出租其他房屋按照20%稅率征收個(gè)人所得稅。
  (6)房產(chǎn)租賃所得以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次,納稅人同一個(gè)月多次取得房產(chǎn)租賃所得應(yīng)合并計(jì)算納稅。


  二、核定計(jì)稅租金征收
  當(dāng)納稅人提供的租賃合同中所載租金金額不實(shí)或明顯偏低,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可采用核定計(jì)稅租金征收的方式,納入定稅管理。
  采用此方式征收,其中以核定的最低月租金為月租金收入,各稅種的計(jì)算方式與按實(shí)征收一致。

  由于私房出租計(jì)算較為復(fù)雜,為便于納稅人自助計(jì)算稅收,我們網(wǎng)站有提供私房出租稅收計(jì)算器功能(適用住房類型),歡迎使用。 
   私房出租稅收計(jì)算器

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相關(guān)問題討論
您好,開具發(fā)票的款項(xiàng)是必須要走公戶打款的,這樣才會(huì)三流一致。
2018-02-01 14:42:37
你好 是普票還是專票
2019-11-21 09:52:55
個(gè)人到稅務(wù)局發(fā)票,大多數(shù)是3%的增值稅
2017-07-26 12:56:34
學(xué)員你好,如果自己可以開票的話可以自行開具
2021-11-14 09:07:14
你好同學(xué),可以自己開票,也可以去稅局代開。帶著合同,營業(yè)執(zhí)照,經(jīng)辦人身份證,公章
2021-10-10 12:35:57
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