請(qǐng)問老師，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算需要繳納什么稅？各種稅在什么時(shí)間預(yù)繳？在什么時(shí)間預(yù)算清繳？

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一名會(huì)計(jì)如何讓領(lǐng)導(dǎo)給你主動(dòng)加薪？

答： 都說財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)越老越吃香，實(shí)際上是這樣嗎？其實(shí)不管年齡工齡如何

房地產(chǎn)開發(fā)公司會(huì)計(jì)核算

答： 一、設(shè)立時(shí)的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 辦理企業(yè)名稱登記、驗(yàn)資、制定公司章程、辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、銀行開戶和納稅登記。 （二）設(shè)置的主要帳戶 實(shí)收資本（或股本）、資本公積、管理費(fèi)用等 （三）會(huì)計(jì)分錄模板 1、收到所有者投入資本時(shí) 借：銀行存款、其他應(yīng)收款、固定資產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資等 貸：實(shí)收資本、股本等 資本公積—資本溢價(jià)或股本溢價(jià) 2、籌建期開辦費(fèi)發(fā)生時(shí)： 借：管理費(fèi)用、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 貸：銀行存款等 二、取得土地時(shí)的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 出讓取得、通轉(zhuǎn)讓取得、投資者投入以及其他方式取得土地。 （二）設(shè)置的主要帳戶 開發(fā)成本、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等 （三）會(huì)計(jì)分錄模板 1、用于土地、商品房開發(fā) 借：開發(fā)成本—成本對(duì)象—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：銀行存款等 2、用于自建用房或暫時(shí)沒有明確用途 借：無形資產(chǎn) 貸：銀行存款等 3、用于賺取租金 借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款等 三、房地產(chǎn)開發(fā)階段的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、借款費(fèi)用、預(yù)提費(fèi)用等。 （二）設(shè)置的主要帳戶 開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等 （三）會(huì)計(jì)分錄模板 1、為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置及動(dòng)遷費(fèi)用、回遷房建造費(fèi)用等。 借：開發(fā)成本—成本對(duì)象—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：銀行存款、應(yīng)付酬工薪酬等 2、項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)以及水文質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、咨詢論證費(fèi)、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。 借：開發(fā)成本—成本對(duì)象—前期工程費(fèi) 貸：銀行存款、應(yīng)付酬工薪酬等 3、開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)主體建筑的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)及精裝修費(fèi)等。 借：開發(fā)成本—成本對(duì)象—建筑安裝工程費(fèi) 應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）（一般計(jì)稅可抵） 貸：銀行存款、庫(kù)存商品、應(yīng)付酬工薪酬等 4、開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中發(fā)生道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費(fèi)用等。 借：開發(fā)成本—成本對(duì)象—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）（一般計(jì)稅可抵） 貸：銀行存款、庫(kù)存商品、應(yīng)付酬工薪酬等 5、開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費(fèi)用等。 借：開發(fā)成本—成本對(duì)象—公共配套設(shè)施費(fèi) 應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）（一般計(jì)稅可抵） 貸：銀行存款等 6、企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對(duì)象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計(jì)入產(chǎn)品成本。 借：開發(fā)成本—成本對(duì)象—開發(fā)間接費(fèi) 應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）（一般計(jì)稅可抵） 貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等 7、預(yù)提出包工程、公共配套設(shè)施建造費(fèi)用、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用 借：開發(fā)成本—成本對(duì)象—建筑安裝工程費(fèi) 開發(fā)成本—成本對(duì)象—公共配套設(shè)施費(fèi) 貸：預(yù)提費(fèi)用 8、發(fā)生借款費(fèi)用，支付利息時(shí) 借：開發(fā)成本—借款費(fèi)用 貸：銀行存款 9、行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 借：管理費(fèi)用 貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等 10、分配成本核算對(duì)象成本：發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用，由某一成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入成本核算對(duì)象成本；由幾個(gè)成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入。 借：開發(fā)成本—一期—公共配套設(shè)施費(fèi) —二期—公共配套設(shè)施費(fèi) 貸：開發(fā)成本—會(huì)所 開發(fā)成本—地下車庫(kù) 10、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期產(chǎn)生的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用 借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸：銀行存款 （四）經(jīng)典例題 某企業(yè)是增值稅一般納稅人，開發(fā)項(xiàng)目共有兩期，開工日期均在2016年4月30日前，一期項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅，二期項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅。本月購(gòu)進(jìn)一批耐溫防火材料，專用于一期開發(fā)項(xiàng)目，取得增值稅專用發(fā)票1 張，注明金額為 100 萬元，稅額 17萬元；支付二期項(xiàng)目建筑工程款合計(jì) 515 萬元，取得增值稅專用發(fā)票 3 張，注明金額為 500萬元，稅額15萬元，款項(xiàng)均已通過銀行存款支付。 會(huì)計(jì)分錄： 1、購(gòu)進(jìn)防火材料時(shí)： 借： 開發(fā)成本—成本對(duì)象—建安工程費(fèi) 1000000 應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 170000 貸： 銀行存款 1170000 2、支付二期建筑工程款時(shí)： 借： 開發(fā)成本—成本對(duì)象—建安工程費(fèi) 5150000 貸： 銀行存款 5150000 四、房地產(chǎn)完工階段的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算 （二）設(shè)置的主要帳戶 開發(fā)產(chǎn)品、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、固定資產(chǎn) （三）會(huì)計(jì)分錄模板 1、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本 借：開發(fā)產(chǎn)品—一期 貸：開發(fā)成本—一期 2、行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 借：管理費(fèi)用 貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等 3、完工后發(fā)生借款費(fèi)用，支付利息時(shí) 借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸：銀行存款 4、為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 借：銷售費(fèi)用 貸：銀行存款等 5、企業(yè)自用時(shí) 借：固定資產(chǎn) 貸：開發(fā)成本 五、房地產(chǎn)銷售階段的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入、其他業(yè)務(wù)收入、預(yù)售收入、以商品房、土地使用權(quán)對(duì)外投資、對(duì)外出租等。 （二）設(shè)置的主要帳戶 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、預(yù)收帳款、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、其他應(yīng)付款、長(zhǎng)期股權(quán)投資、銷售費(fèi)用 （三）會(huì)計(jì)分錄模板 1、商品房納稅義務(wù)發(fā)生 （1）收款 借：銀行帳款/應(yīng)收帳款 預(yù)收帳款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 或應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅 （2）差額納稅 一般計(jì)稅可扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款 借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減） 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 （3）結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 3、預(yù)收帳款處理 （1）收到預(yù)售款時(shí)： 借：銀行存款 貸：預(yù)收帳款 （2）預(yù)繳稅款時(shí) 一般計(jì)稅： 借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅 貸：銀行存款 簡(jiǎn)易計(jì)稅： 借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅 貸：銀行存款 4、收到保證金的處理 借：銀行存款 貸：其他應(yīng)付款 5、價(jià)外收入的會(huì)計(jì)處理 借：其他應(yīng)付款/銀行存款等 貸：營(yíng)業(yè)外收入—違約金 其他業(yè)務(wù)收入—手續(xù)費(fèi)收入 應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 或：應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅 6、商品房自用 借：固定資產(chǎn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 7、土地使用權(quán)對(duì)外投資 借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán) 應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 或：應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅 營(yíng)業(yè)外收入（差額） 8、商品房出租 （1）轉(zhuǎn)為出租時(shí) 借：投資性房地產(chǎn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 （2）收取租金時(shí) 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 或：應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅 （3）如果將作為固定資產(chǎn)的房屋出租需要提取折舊時(shí) 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊