這部分，被拆后繼續建造，是按照正常的房屋建設銷售處理。 涉及增值稅，附加稅，印花稅，所得稅，土地稅的

同學，你好 非政府行為的拆遷補償即商業拆遷補償行為，取得的補償視同銷售，應當按照規定繳納增值稅。

回遷安置房視同銷售需要繳納企業所得稅 根據《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)規定： “二、企業將資產移送他人的下列情形，因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入。 (一)…… (六)其他改變資產所有權屬的用途。 三、企業發生本通知第二條規定情形時，屬于企業自制的資產，應按企業同類資產同期對外銷售價格確定銷售收入;屬于外購的資產，可按購入時的價格確定銷售收入。” 根據上述規定，企業將房屋作為取得土地的費用支付給土地提供商，已經改變了資產的權屬，應視同銷售繳納企業所得稅。 回遷房或拆遷安置房，是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區內的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的政策標準，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。具體來說，開發商發生房屋回遷業務應納稅種主要有以下幾種。 1.契稅。《契稅暫行條例》第一條規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。第八條規定，契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。國家對房地產企業發生的房屋回遷業務并沒有規定相關的減免政策，因此，開發商在取得土地等不動產時，需要按全額計算契稅，不可以扣除回遷業務中相當于拆遷補償的部分。 2.營業稅。國家稅務總局《關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》(國稅函〔2007〕768號)規定，房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益，根據現行營業稅有關規定，應按 “銷售不動產”稅目繳納營業稅。 開發商發生房屋回遷業務，開發商應在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價的時候繳納。如果不需要支付差價的，以成本價格作為計稅依據;如果有差價的，不需要支付部分按成本價格計稅，差價部分按實際計稅。 3.印花稅。《印花稅暫行條例施行細則》第五條規定，條例所說的產權轉移書據，是指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。房屋回遷合同，是指房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，與被拆遷戶簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同。可見，房屋回遷合同屬于一種交換式的產權轉移書據。 另外，財政部、國家稅務總局《關于印花稅若干政策的通知》(財稅〔2006〕162號)第四條規定，對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅。 因此，房屋回遷合同需要按照產權轉移書據繳納印花稅。 4.土地增值稅。《土地增值稅暫行條例》第八條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。《土地增值稅實施細則》第十一條規定，條例第八條(二)項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原地產的，比照本規定免征土地增值稅。 可見，開發商發生的房屋回遷業務不屬于免征土地增值稅的情形。因此，開發商應按規定計算土地增值稅。 5.企業所得稅。國家稅務總局《關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)第一條(四)項規定，銷售商品以舊換新的，銷售商品應當按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。鑒于房地產企業的房屋回遷業務具有特殊性，開發商發生房屋回遷業務進行企業所得稅處理時，等面積回遷部分既要按收入確認條件確認收入，又要按規定歸集開發成本。

同學，你公司的情況，需要做兩步賬務處理： 首先是對現有固定資產進行處理，通過“固定資產清理”科目做，分錄為 借：清理 累計折舊 貸：固定資產 如果有清理變賣的殘值收入，則 借：存款 貸：清理 最后將固定資產清理余額結轉到"營業務外收/支"科目里去。 第二，對于收到的補償款，分錄可以如下 借：存款 貸：營業外收入--拆遷補償收入（單獨核算）

在《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅［2016］36號）附件3“營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定”中有如下規定： “一、下列項目免征增值稅 （三十七）土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。” 那么文件中的“土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者”該如何理解，應該滿足什么條件呢？ 關于“土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者”在營改增之后并沒有專門的文件來界定，我們可以參考一下營改增之前相關文件的規定。 最早是在《國家稅務總局關于印發的通知》（國稅發〔1993〕149）號中有規定：“土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅”。 后來在《國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業稅的批復》（國稅函［2007］969號）中明確：“ 國家因公共利益或城市建設規劃需要收回土地使用權，對于使用國有土地的單位和個人來說是將土地使用權歸還土地所有者。 對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費不征收營業稅”。 再后來在《國家稅務總局 關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）中進一步明確：“納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發［1993］149號）規定，不征收營業稅” 。 之后，國稅函〔2009〕520號又再次明確“縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件”：包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。 綜合上述營改增前后的文件規定來看，如果納稅人在取得縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件或者土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件的前提下，收到的按相關標準支付的關于土地及地上附著物（包括不動產）的補償費，屬于36號文規定的“土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者”行為，可以免征增值稅。