老師銷售不動產（房屋），政府拆遷補償，增值稅稅率是多少？

答： 房地產銷售房子增值稅稅率是11%

企業收取房屋拆遷補償費視同銷售不動產嗎

答： 不視同銷售

報考2022年中級會計職稱對學歷有什么要求？

答： 報名中級資格考試，除具備基本條件外，還必須具備下列條件之一

房屋拆遷補償款需要交增值稅嗎

答： 您好，按我的理解不交增值稅，請參考以下內容，謝謝。 企業取得房屋拆遷補償款該不該交增值稅？ 2016-08-05 10:12:39來源：網絡作者：藺龍文 【 大 中 小 】添加收藏 企業取得房屋拆遷補償款該不該交增值稅？——就楊升軍老師《關于征收補償費增值稅納稅問題的分析》一文進行討論 第一部分：政策簡要回顧 營改增前，企業取得房屋拆遷補償不征收營業稅，《國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業稅的批復》文號：國稅函[2007]969號“對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費不征收營業稅。” 那么，營改增之后，企業取得房屋拆遷補償繳納增值稅嗎？ 《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》“一、下列項目免征增值稅”“（三十七）土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。” 從上述文件看，大家會發現增值稅政策與營業稅政策相同點在于取得土地使用權補償都不交稅，而財稅【2016】36號文沒有對房屋拆遷補償該不該交增值稅予以界定。 第二部分：業界征稅觀點摘錄 那么，企業取得房屋拆遷補償是否繳納增值稅，楊升軍老師8月2日在公眾號“中國財稅浪子”發表文章認為《關于征收補償費增值稅納稅問題的分析》認為應該繳納增值稅。認為應該繳納增值稅的還有湖北國稅與北京國稅。湖北國稅解答：“納稅人將國有土地使用權交由土地收購儲備中心收儲，取得的補償收入能否免征增值稅？納稅人將國有土地使用權交由土地收購儲備中心收儲，取得的建筑物、構筑物和機器設備的補償收入征收增值稅，取得的其他補償收入免征增值稅。”北京國稅解答：“企業的房產被拆遷，獲得了另一處的房產補償和一部分現金補償，被拆遷企業是不是要把作為補償的房屋作價加上取得的現金補償收入按銷售不動產來繳納增值稅？被拆遷企業獲得的補償房屋對應的進項稅額，是否可以抵扣？答：取得的拆遷補償款（現金補償和房屋補償）按照轉讓不動產繳納增值稅。取得的補償房屋若可以取得增值稅專用發票，是可以抵扣進項稅額的。” 湖北國稅與北京國稅解答雖然具有官方背景，其解答不屬于正式法規，不具有普適性，缺乏國家上位法支撐，兩地國稅解答也未說明征稅理由。楊升軍老師的文章對于應該征稅的理由進行論述，本文試著進行探討。 第三部分楊升軍老師觀點摘要 這一問題引起“征稅方”和“不征稅方”的激烈爭論，筆者本著交流學習的目的，進行討論，本身不站在征稅方與不征稅方，本著理越辯越明的求學態度寫作此文。因為楊老師作為征稅方進行闡述，筆者試著以不征稅方的角度進行闡述。 楊升軍老師的思路大致闡述： 楊升軍老師認為征稅理由，筆者試著進行歸納為三條理由：第一、政府的征收補償行為具有商業性質，企業與政府之間補償協議屬于平等民事主體之間合同行為。第二、企業取得合理對價的補償，屬于有償放棄所有權行為。第三：取得具有交易性質的補償，對于資產所有權人來說與銷售沒有本質區別，與轉讓所有權沒有根本區別，符合《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十條規定“銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產”的規定，應該作為銷售不動產繳納增值稅。 注：楊升軍老師的文章不僅僅論述房屋補償款，還涉及存貨及動產補償款問題，其論述思路針對多種補償款沒有本質差異，本文只就房屋補償款進行討論，對于存貨與動產補償款不做討論，縮小討論范圍便于闡明觀點。 第四部分反方立論 為了“批駁”上述觀點，需要回答兩個問題：第一，企業取得房屋拆遷補償與一般銷售行為有沒有本質區別。第二：具有合理對價是不是繳納增值稅的充分條件和必要條件？ 回答第一個問題：企業取得房屋拆遷補償與一般銷售行為有沒有本質區別？企業取得房屋拆遷補償與一般銷售行為具有本質差異。 理由1：正常交易達成需要價格的合意，還需要商業意圖上的合意。僅僅市場價格不一定能達成商業交易。正如一句話“有錢難買我愿意”。正常商業交易買方開出市場價，甚至高出市場公允價也不一定能達成交易，而在拆遷補償中，企業沒有愿意與不愿意的選擇，必須服從和配合。《國有土地上房屋征收與補償條例》中華人民共和國國務院令第590號第八條規定政府可以征收的情形。第二十六條規定房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定。第三十二條采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。從上述規定看，企業與政府簽訂拆遷補償協議“不具有商業意圖方面”的考慮因素，必須服從，否則面臨法律責任。 理由2：正常商業交易賣方定價時可以拍賣，招投標等方式確定價格，而企業取得拆遷補償價值額度計算方法是法定的。《國有土地上房屋征收與補償條例》十九條：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。”定價方式法定和一般銷售行為具有極大不同。 因此，企業取得拆遷補償和正常銷售行為具有本質差異。 現在回答第二個問題：具有合理對價是不是繳納增值稅的充分條件與必要條件？ 具有合理對價不是繳納增值稅的充分條件和必要條件，因為無償贈送沒有合理對價仍然屬于繳納增值稅的范圍，企業因為償債及流動性需要低價處置也并非不交稅的條件。因此，“交稅與否”與“是否取得合理對價”沒有必然因果關系。 綜上所述，拆遷補償并非一般商業銷售行為，“交稅與否”與“是否取得合理對價”沒有必然因果關系。因此，楊老師的論述并沒有讓人信服的理由。 那么，拆遷補償與一般銷售行為不同，就可以直接得出企業取得拆遷補償款不交增值稅的結論嗎？未必，該不該交稅，稅收法定主義是指導現代稅法立法與稅法運行的指導思想。現在還得回到稅法的界定上來分析研究。 《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十條銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。“銷售服務、無形資產、不動產注釋”解釋“銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。”從該文件規定，銷售不動產是有償轉讓不動產的所有權。拆遷補償屬于房屋不動產所有權的消滅，并非轉讓！所有權消滅與轉讓能同等對待嗎？這是兩個概念，明顯不屬于同一概念，《中華人民共和國物權法》第二章為“物權的設立、變更、轉讓和消滅”。第十四條　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律······。第十五條　當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同······。由此可見，在物權法上，物權的“轉讓”和“消滅”是兩個并列概念，不能混為一談，《營業稅改征增值稅試點實施辦法》明確規定的應稅稅目是“轉讓”不動產所有權，對“消滅”物權的行為并未納入征稅范圍。那么在增值稅視同銷售條款中是否將取得拆遷補償納入視同銷售呢，《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。（三）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。因此，企業取得拆遷補償也并非視同銷售行為。 基于稅收法定主義，稅目沒有明確規定則屬于不征稅領域。《稅收征管法》第三條規定“稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規定執行;法律授權國務院規定的，依照國務院制定的行政法規的規定執行。”在國家沒有開征之前，稅務機關及其他部門不得隨意擴大征稅范圍，河北國稅與北京國稅相關解答涉嫌違反上位法，違反《稅收征管法》第三條規定。 當然，有的朋友可能會運用“實質課稅原則”為征稅觀點提供理由，按照全國稅務師職業資格考試教材《稅法Ⅰ》解釋，“實質課稅原則的意義在于防止納稅人的避稅與偷稅，增強稅法適用的公正性”。企業與政府的拆遷補償協議是政府行政行為主導下的企業配合義務，并非企業的避稅安排，因此筆者認為不能依據實質課稅原則認定為征稅理由。