新收入準則對高周轉房地產商高周轉模式有什么影響

答： 我國財政部2016年末頒布了《企業會計準則第14號》草稿，2016年4月底完成了征求意見稿，并規定從2018年開始推行。本文基于對《2017年會計準則14號》，簡稱新準則14號，的變化進行分析論述，從財務信息系統、財務指標、稅務管理、財務信披及職業判斷等方面提出了《新準則14號》對房地產業公司的預期影響，并為房地產業公司提出了具體的應對《2017年會計準則14號》落實的具體措施。 目前我國經濟產業形勢日益多元化，新的房地產商業模式不斷被創新出來，這時由于我國金融投資產業的不斷發展而造成的與盈利相關的會計信息質量就顯得日益重要。由于會計準則還沒有跟上經濟形勢的發展，尤其是房地產業公司新的經營模式下收入確認難度和爭議大大增加，這也造成了房地產業公司利用我國會計準則的模糊性實施盈余管理問題。 對此，國外FASB和IASB在2014年4月發布了國際財務報告準則第15號，我國財政部于2016年末也發布了《企業會計準則第14號》，2016年4月底完成了征求意見稿，可以說新的收入準則是具有重大變萆意義的。本文將對《新準則14號》的內容變化進行分析，并與舊收入準則進行對比，以提出《新準則14號》的變化及對房地產業公司預期影響及應對建議。 《新準則14號》的變化 （一）收入確認步驟。新收入確認準則相對舊準則簡化了收入確認過程，減少了很多職業判斷的環節，并且對很多收入項目提出了具體的指引?！缎聹蕜t14號》提出了統一的收入確認模型，即五步法，具體如表1所示： 可見新準則收入確認模型，對于收入相關的信息信披要求更為詳盡，包括房產合同分解，履行房產合同的義務、履行房產合同的時間分類、重大判斷及履行房產合同的成本等等都需要進行信披。 （二）收入確認原則。新準則一改舊準則對于房產合同的區分，以控制權的轉移為確認原則，這樣使得收入確認時間上既可以按照控制權的逐步轉移在一定時間段內確定收入，也可以按照客戶取得控制權時在某一時點確認收入。 （三）計量原則。新準則要求房地產業公司應當將按照房產合同分解后的各個履約義務所對應的交易價格來劃分與計量收入。 《新準則14號》對房地產業公司的預期影響研究 新準則可以說是變革式的重大創新，必然會對房地產業公司的各方面收入的會計核算、財務管理產生深遠、廣泛的影響，可以說房地產業公司內部各部門都會受到新準則帶來的一定程度的影響。 （一）財務信息系統影響。房地產業公司的財務信息系統受到新準則的影響較大，很多財務信息系統中的收入數據來源于房產合同，然而新準則要求更細化的識別房產合同履約義務，將收入房產合同分拆和分解。為了應對新準則，制定更細分的房產合同是最簡便科學的做法，然而背后的財務信息系統也要加以升級改造，所以房地產業公司的財務信息系統的參數、核算項目、賬簿系統、憑證系統需要重新初始化，自動化流程也要相應升級改造，這對房地產業公司來說，是一筆不小的成本支出。 （二）財務指標影響。新準則實施后，可以預見房地產業公司的收入確認與計量必然會比傳統準則下有所改變，例如商品房銷售收入可能就由原來的一次性確認改為分段確認，相應成本也會分段確認，這會對一些財務指標產生影響，降低一段期間的利潤率指標，尤其是盈利能力指標和營運能力指標。 （三）稅收影響。新準則將經濟利益流入內化于交易價格分析過程中，交易價格是概率統計分布上的期望值，需要考慮可變對價、非現金對價、現金流的時間價值、應付客戶對價、信用風險等因素，而稅法對于這些因素通常是不予考慮的，這會帶來新的財稅差異。 （四）財務信披及職業判斷的影響?！缎聹蕜t14號》實施后，房地產業公司需要按照調整財務報表中的利潤表和資產負債表項目，需要信披識別房產合同履約義務，即收入的分拆或分解這一流程后的信息，包括合同義務時點信披、合同相關的資產負債信息信披、分配交易價格至單獨的履約義務的信披、影響收入確認金額的信披，及相關重大判斷的信披。 具體來說新準則需要房地產業公司對房產合同收入作出更多的職業判斷和會計估計。 1.識別公司與客戶之間的房產合同環節。房地產業公司應當按照新準則對房產合同進行分析，包括非書面房產合同，如果某些房產合同包含若干房產合同履約義務，那么應當實施重大判斷來決定是否需要與客戶重新簽訂一份新房產合同，或者繼續作為現有房產合同中的內容處理。 2.識別各項房產合同的單獨履約義務。房地產業公司應當根據房產合同約定的實際情況，分析評估其中的經濟實質，將原房產合同的承諾義務分拆為明確區分的各個單獨履約義務。例如房地產業公司提供的額外質保服務，房地產業公司應當作為新的單獨的履約義務，作為新的收入來源處理，在質保履約義務完成時確認該項收入。這些房產合同和單獨履約義務的識別應當在年度報告中加以詳細信披，以使得利益相關方能夠對房地產業公司的收入過程有更清晰地了解。 3.確定交易價格。新準則強調房地產業公司應當隨時跟蹤分析對價的變化，在預計有權獲取收入時確認，而且在資產負債表日還要調整收入計算模型，所以收入核算的靈活性大大增加。房地產業公司應基于“期望值”方法或最大概率法來分析估計收入價格內的可變對價，可自主選擇哪種估計方法，但是選擇方法應與在房產合同中的應用保持一致。如果房地產業公司確定了可變對價估計金額，那么相應的限制也應當應用于該估計金額。以上這些職業判斷的理由及證據應當在年度報告中加以信披，以使得年度報告使用人對房地產業公司房地產商業模式和收入確認方式有更清晰的了解。 4.以控制權轉移作為標準確定收入確認的時點或時段。新準則采用控制權的轉移時點或時段來確定收入確認的時點或時段，一改舊準則對于商品服務的區分。房地產業公司應當評估收入是否具備在一段時間內確認的特點，來確定是在某一時點確認還是在某一時間段確認，房地產業公司應當結合職業判斷來確定并加以詳盡信披。 《新準則14號》變化影響的應對措施 （一）設立專門的跨職能小組。目前我國房地產業公司市場營銷系統相對復雜，而且已簽訂的客戶房產合同數量繁多，合同條款并不一致， 第一要做的事情就是應成立專門的跨職能團隊，需要房地產業公司中各機構部門的協調合作，需要涉及很多職能部門和人員，從各自的業務視角出發，對房產合同收入中的控制權轉移情況、房產合同分解與識別情況、單獨售價的估計情況、收入確認的時間段情況、履約義務的分解情況等等進行分析論證，并進行歸納總結，從而提出收入的確認方案。 第二房地產業公司應當盤點可能會受到影響的房產合同，新準則對于房產合同確認做出了革命性的變革規定，影響最大的便是房產合同管理。跨職能小組應當對已簽訂的房產合同重新進行分析盤點，從各自的業務職能出發，對既有房產合同進行分析，例如營銷部門人員應當對房產合同按照銷售模式的不同進行分析并區分，法務部門應當根據法律權責利的不同對房產合同進行分析并區分，財務部門應當根據現金流、實際控制權的不同進行分析區分，運營部門人員應當根據成本上的不同對房產合同進行分析并區分等等。 （二）識別系統及控制的缺口。房地產業公司財務信息系統有必要根據新準則來加以變革和深化，其中備子系統也要分析是否滿足新準則更新的需要，房地產業公司應當對整個信息系統及控制的缺口實施識別并升級。新準則總體上看對房地產業公司財務信息系統的影響是基礎資料信息的更為細分和多元化，這就需要從底層資料搜集層面來對財務信息系統加以優化及變革。 對于會計人員來說財務信息系統的會計處理環節上，也有必要結合新準則對房地產商業模式分析、核算方式、單獨售價估計、收入分配等要素實施改革，系統中某些會計核算科目、憑證摘要、計算公式等可能需要重新制定。 （三）做好與利益相關者進行及時的溝通工作。房地產業公司應當在年度報告信披中對于新準則相關的部分與利益相關者進行及時溝通，以此來對整個新準則實施過程進行監督和反映，并及時對外信披相關進展情況，同時對外部的利益相關方，及時展示實施后公司的經營績效變化情況。 建立和完善多層次的信息披露監督體系。在房地產業上市公司內部，可以進一步改善企業的內控系統，形成合理的約束與激勵機制，規范房地產業上市公司財務報告信息披露的行為，避免各種不規范的信息披露情況；在房地產業上市公司外部，注意政府的監督和引導作用，充分發揮政府的監管職能，由此逐步構建全方位、多層次的監督管理體系；財政部和證監會，有必要加大懲處違規披露企業財務報告信息的行為，對披露中違反會計準則，隱瞞相關重要信息，虛假披露的行為給予嚴厲的處罰，尤其要追究企業高管和相關人員的責任，并提高執法行為的及時性。 房地產公司的相關納稅籌劃對策 （一）土地增值稅的納稅籌劃 法一：適當降低房屋銷售價格。 房地產行業的該項應稅項目因為適用四級超率累進稅率，所以收入額會直接決定其所需繳納稅率，但同時在降低銷售價格來改變其納稅基數的同時也相應減少了銷售收入。此時需要納稅人員對收益與成本進行權衡，最后選擇一個適當的價格點也是納稅籌劃的一種方式。 法二：收入規劃。 在對增值稅進行規劃時提到，將收入進行細分，如其中的裝修費等等，隨著裝修費用的提高，其對房地產行業的稅負影響也不容小覷，若能擬定兩份合同又或是房地產企業單獨設立一家裝修公司，這樣就會減少應納稅額的計算基數。 法三：利用稅收優惠政策的稅收籌劃。 我國《土地增值稅暫行條例》規定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅”。這是一條對于土地增值稅的稅收優惠政策，從該項納稅籌劃規定看，納稅籌劃關鍵在于將普通標準住房的增值率控制在百分之二十以內，如何控制便是形成了不同的納稅方案。 （二）企業所得稅的納稅籌劃 上面說到企業所得稅計算方法，發現所得稅的籌劃主要在于費用、收入的籌劃，所以開發過程中的費用籌劃也同樣適用于所得稅稅務籌劃。除此之外，稅法規定，只有當房地產的控制權發生變更時，才能確認銷售收入的實現。企業可以運用適當的方式緩繳企業所得稅，保證資金周轉率。如：推遲產權轉移、推遲成本確認等。

老師，提高信用標準怎么影響周轉天數的啊

答： 您好！ 就打個現實中的比方，你現在有征信污點3個點，原來銀行給你的房貸標準是不高于5個點的征信污點就可以借錢給你，現在銀行提高征信標準，凡是對3個點及以上的征信污點人，不予以放貸，我問你一下，銀行提高征信標準后，是不是對銀行而言，貸款（應收賬款）會減少啊，因為像你這種有3個點的征信污點的人員均被銀行納入黑名單，放貸的對象直接就少了這一塊兒了嘛，對外放貸的總量少了，應收賬款數量當然少了啊，應收賬款數量少了，是不是收回應收賬款的速度會加快啊，那收回應收賬款的速度加快了，周轉天數當然就降低嘛，這種根本就不用背，聯系生活實際想一下不就出來了么？

一名會計如何讓領導給你主動加薪？

答： 都說財務會計越老越吃香，實際上是這樣嗎？其實不管年齡工齡如何

存貨周轉率高對企業營運資本管理的影響

答： 一般來講，存貨周轉速度越快，存貨的占用水平越低，流動性越強，存貨轉換為現金或應收賬款的速度越快。因此，提高存貨周轉率可以提高企業的變現能力。