如何區(qū)別房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的開發(fā)成本和期間費(fèi)用?
仁愛(ài)的毛豆
于2018-06-25 15:37 發(fā)布 ??5857次瀏覽
- 送心意
張艷老師
職稱: 注冊(cè)會(huì)計(jì)師,省會(huì)計(jì)領(lǐng)軍人才,中級(jí)會(huì)計(jì)師,中級(jí)經(jīng)濟(jì)師
2018-06-25 15:39
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。
1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、 地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。
2.前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。
3.建筑安裝工程費(fèi)。指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、 環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
5.公共配套設(shè)施費(fèi)。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
6.開發(fā)間接費(fèi)用。指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、 折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用就是我們通常所說(shuō)的期間費(fèi)用,即:與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,這三項(xiàng)費(fèi)用作為期間費(fèi)用,按實(shí)際發(fā)生額直接計(jì)入當(dāng)期損益。但在計(jì)算土地增值稅時(shí),房地產(chǎn)的開發(fā)費(fèi)用并不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除,應(yīng)分別以下兩種情況扣除:
(1)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的 5 %以內(nèi)計(jì)算扣除,即:允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)*5%
(2)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的 10 %以內(nèi)計(jì)算扣除,即:允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)*10%




